Aký typ investície do nehnuteľnosti je výnosnejší – investícia do nehnuteľnosti pre jednu rodinu alebo s viacerými jednotkami? Tu je to, čo potrebujete vedieť.

Nehnuteľnosť investori – vrátane obchodných lídrov/podnikateľov, ktorí môžu byť v oblasti nehnuteľností noví a chcú využiť nové zdroje príjmov – často zápasia s rozhodnutím medzi investovanie v rodinných domoch alebo viacrodinných nehnuteľnostiach pri prideľovaní peňazí na prenájom nehnuteľností. Každý z nich má svoje klady a zápory, preto je dôležité, aby ste predtým, ako urobíte krok, dôkladne zvážili celý rad faktorov.

Uprednostnite ciele

V prvom rade jasne definujte a zoraďte ciele, pokiaľ ide o investovanie. Ak je najdôležitejšie maximalizovať ROIpozri na ktorý typ nehnuteľnosti má najlepší potenciál príjmov z prenájmu a ocenenie. Vlastnosti s viacerými jednotkami tu vo všeobecnosti dosahujú lepšie výsledky, čo im poskytuje krátkodobo vyššiu návratnosť investícií. Rodinné domy však môžu na určitých trhoch ponúknuť lepšie zhodnotenie, čo môže poskytnúť vyššie dlhodobé zisky.

Ak je hlavnou prioritou udržanie alebo zvýšenie cash flow, je potrebný iný pohľad. Potenciál tu majú oba typy nehnuteľností, ale spoľahlivejší rast majú rodinné domy ich nájomné od roku 2010 trvalo rástlo približne o 3 %.. Majú tiež tendenciu priťahovať rodiny, ktoré uprednostňujú dlhšie podmienky prenájmu, čo vedie k konzistentnejšiemu peňažnému toku.

Nehnuteľnosti s viacerými rodinami však ponúkajú možnosť rozložiť výdavky, ako je správa nehnuteľností, údržba a služby, čo vedie k nižším prevádzkovým nákladom na jednotku.

Súvisiace: Sprievodca podnikateľa budovaním bohatstva prostredníctvom nehnuteľností

Posúďte úroveň svojich skúseností

Vaše skúsenosti ako investora a prenajímateľa zohrávajú významnú úlohu v tom, aký typ nehnuteľnosti bude predstavovať lepšiu príležitosť. Pre začiatočníkov môže byť lepšie hľadať menšie nehnuteľnosti, pretože nehnuteľnosť pre viacero rodín zahŕňa vyberanie rôznych platieb nájomného a údržbu viacerých jednotiek, čo znamená väčšiu komunikáciu s nájomníkmi. Noví v tomto procese by však nemali zľavovať z menších viacgeneračných domov (ako sú duplexy a triplexy), ktoré si možno dovoliť a spravovať jednoduchšie ako väčšie budovy.

V priemere rodinné domy vyžadujú nižšiu počiatočnú investíciu, čím sú prístupnejšie pre neskúsených investorov a/alebo tých, ktorí majú alebo radšej investujú menej kapitálu. Okrem toho majú tendenciu prilákať finančne stabilnejších a dlhodobejších nájomníkov, čo uľahčuje výber nájomného. Duplexy a triplexy poskytujú to najlepšie z oboch svetov: Umožňujú menej skúseným investorom prístup k nehnuteľnostiam pre viacero rodín na nižšom vstupnom bode s výhodou vyberania nájomného z viac ako jednej jednotky. V jednom môžu dokonca bývať a druhý si prenajať.

Niet divu, že skúsenejším sa viac hodí zložitosť väčších investícií do nehnuteľností. V mnohých prípadoch ponúkajú nehnuteľnosti pre viac rodín vyššie cash-on-cash returns. A v závislosti od trhu nájomné za jednotku býva nižšie pre viacrodinné jednotky ako pre rodinné domy, keďže inkaso z viacerých jednotiek prináša vyššie mesačné nájomné. Skúsenejší investori sú tiež lepšie vybavení na to, aby zvládli vyššie náklady (a zložitejšie prekážky) nákupu v tomto rozsahu, vrátane získania komerčný úver a dodržiavanie dodatočných predpisov.

Súvisiace: 3 Nové trendy, ktoré formujú budúcnosť nehnuteľností

Zvážte toleranciu rizika

Predtým, ako sa rozhodnete pre jeden typ nehnuteľnosti, zhodnoťte, koľko rizika ste ochotní (a môžete si dovoliť) podstúpiť a ako vám vyhovuje volatilita trhu, fluktuácia nájomníkov, miera neobsadenosti, financovanie a regulačné zmeny.

Rodinné domy môžu ponúkať nižšie riziko, pokiaľ ide o fluktuáciu nájomníkov, pretože tí, ktorí si ich prenajímajú, sú s väčšou pravdepodobnosťou rodiny alebo páry, ktoré považujú prenájom za svoj domov, a preto zostávajú dlhšie. To znamená, že je tiež dôležité zvážiť potenciál dlhých voľných pracovných miest, ktoré môžu spôsobiť značné finančné zaťaženie, kým sa nenájde nový nájomca. (Keď multirodinný investor stratí nájomcu, nájomné z iných jednotiek môže stratu kompenzovať.)

Existujú riziká, pokiaľ ide o nehnuteľnosti pre viacero rodín, ako sú zmeny na trhu a štrukturálne problémy. Diverzifikácia naprieč viacerými typmi nehnuteľností a trhmi môže rozložiť riziko a izolovať investorov od nástrah oboch typov nehnuteľností (ak má jeden problém, ostatní môžu veci vyvážiť).

Súvisiace: Komerčné nehnuteľnosti: Kríza a príležitosti

Určite škálovateľnosť

Ak chcete mať možnosť postupne rozširovať portfólio nehnuteľností, investovanie do viacerých rodín môže byť dobrou stratégiou, najmä ak využijete úspory z rozsahu. (S narastajúcim počtom jednotiek sa zvyšuje aj potenciál úspory nákladov a vytvárania príjmov.) Často to môžu byť lepšie ponuky – ponúkajú úspory za energie a hromadné ceny za materiály a služby pri údržbových opravách a projektoch na zlepšenie domácnosti, ako aj cenotvorbu. na spotrebiče a domáce potreby. Správa viacerých jednotiek v rámci jednej nehnuteľnosti navyše zjednodušuje úlohy, ako je komunikácia s nájomníkmi, plánovanie údržby a vyberanie nájomného.

Takéto nehnuteľnosti môžu prilákať aj výhodnejšie možnosti financovania. Vďaka svojmu potenciálu vyššieho príjmu z prenájmu a nižšiemu riziku neobsadenosti môžu niektorí veritelia ponúkať lepšie ponuky úrokových sadzieb a úverových podmienok, čím sa znížia náklady na kapitál potrebný na škálovanie a môžu existovať aj daňové výhody. Okrem toho, akvizícia bytového domu s 20 jednotkami si vyžaduje iba jeden due diligence a uzavretie transakcie.

Investovanie do jednej rodiny má tiež výhody škálovateľnosti. Nižšie vstupné body v cenách, flexibilita v možnostiach hypotekárnych úverov a minimálne hotovostné výdavky uľahčujú strategické rozšírenie portfólia, najmä pre tých, ktorí majú menší kapitál. Okrem toho umožňuje postupnú expanziu: Získaním nehnuteľností po jednom majú investori flexibilitu rásť pohodlnejším tempom, čakajúc na vhodné príležitosti alebo na zlepšenie finančnej situácie. Použitím postupnejšieho prístupu sa môžu vyhnúť potrebe veľkých kapitálových infúzií a zložitých štruktúr financovania.

Súvisiace: Prečo je investovanie do nehnuteľností tým najlepším dobrodružstvom pre podnikateľov

Merajte časový záväzok

Správa nehnuteľností na prenájom môže zabrať veľa času, preto je dôležité vopred sa rozhodnúť, koľko hodín máte (alebo chcete) venovať. Ak je cieľom minimálny záväzok, dobrou voľbou môže byť rodinný dom.

Správa dvoch alebo viacerých jednotiek si, samozrejme, vyžaduje viac času a úsilia, pokiaľ si nenajmete spoločnosť zaoberajúcu sa správou nehnuteľností (čo zvyšuje prevádzkové náklady). Stále je však možné investovať do nehnuteľností pre viacero rodín bez toho, aby ste museli preberať náklady na úlohy outsourcingu, ako je preverovanie rezidentov, výber platieb a opravy. K dispozícii sú technológie správy, ktoré dokážu väčšinu z toho zefektívniť a automatizovať – poskytujú väčšiu flexibilitu a zdroje na diverzifikáciu portfólia pri relatívne nízkej časovej náročnosti.

Tieto technológie môžu tiež otvoriť dvere k objavovaniu možností „urob si sám“, ktoré ďalej rozširujú možnosti investícií do prenájmu. Zavedenie všetkého od zoznamov a preverovania nájomníkov až po podpisovanie prenájmu a vyberanie nájomného v podstate na autopilota (riadeného cez mobilnú aplikáciu alebo inú platformu) vám umožní spravovať prakticky odkiaľkoľvek. Takéto aplikácie môžu tiež ponúkať pokročilé funkcie, ako je správa údržby, zvyšovanie kreditu pre nájomcov, poistenie prenajímateľov a účtovníctvo.

Súvisiace: Získajte túto platformu na správu nehnuteľností a majetku poháňanú AI len za 200 dolárov